Zakładanie i prowadzenie firmy budowlanej wiąże się z wieloma wyzwaniami. Warto się z nimi zapoznać ponieważ nawet, jeśli jesteś po drugiej stronie barykady, to pozwoli Ci to poznać pewne istotne zależności rynkowe. Niezależnie od tego, czy planujesz inwestować w nieruchomości, czy jesteś przedsiębiorcą budowlanym, warto znać ryzyka, jakie mogą wpłynąć na powodzenie inwestycji. Wśród największych zagrożeń, z którymi borykają się małe i średnie firmy wykonawcze, wyróżnić można kary umowne, niewypłacalność generalnego wykonawcy, zmienność cen materiałów budowlanych oraz wzrost wynagrodzenia minimalnego. Postanowiłem więc, że przygotuję podcast, w którym wspólnie z prelegentem omawiamy powyższe zagadnienia. Jakie są konsekwencje wspomnianych ryzyk? Jak się przed nimi zabezpieczyć? Poznaj wszystkie istotne informacje właśnie w tym materiale.
Kary umowne są obecne w niemal każdym kontrakcie budowlanym. Szczególnie narażone na ich konsekwencje są mniejsze firmy wykonawcze, którym często narzuca się niekorzystne warunki. Zamawiający, zwłaszcza w zamówieniach publicznych, mogą przewidywać kary umowne za opóźnienia w realizacji inwestycji, a także za szereg innych sytuacji, takich jak niewłaściwe prowadzenie prac czy brak wymaganych dokumentów. Problem polega na tym, że wykonawca, nawet jeśli nie jest winny opóźnienia, często otrzymuje potrącenie kary z ostatniej faktury. W efekcie musi dochodzić swoich praw w sądzie, co wiąże się z długotrwałym procesem i koniecznością poniesienia kosztów, np. opłaty sądowej wynoszącej 5% wartości sporu.
Aby uniknąć takich problemów, kluczowe jest precyzyjne formułowanie zapisów umownych oraz odpowiednie dokumentowanie przebiegu realizacji prac. Każda istotna sytuacja na budowie powinna być potwierdzana notatkami, protokołami lub przynajmniej e-mailami, które mogą stanowić dowód w ewentualnym sporze. To bardzo ważne nawet dla Ciebie, jeśli dopiero jesteś na etapie podpisywania umowy czy też formułowania jej warunków. Jeśli masz wątpliwości, co powinno się w takowej znaleźć, napisz do mnie. Z chęcią podpowiem Ci w tym zakresie wszelkie szczegóły.
Nieotrzymanie zapłaty za wykonaną pracę to jedno z największych zagrożeń dla wykonawców. W przypadku niewypłacalności generalnego wykonawcy istotne znaczenie ma solidarna odpowiedzialność inwestora. Jeśli podwykonawca zgłosił swoje usługi inwestorowi i podał wartość wynagrodzenia, może dochodzić swoich roszczeń bezpośrednio od inwestora, nawet jeśli generalny wykonawca nie ureguluje należności. To narzędzie prawne jest bardzo istotne, ale wymaga spełnienia określonych formalności – dlatego warto dopilnować zgłoszenia podwykonawstwa inwestorowi i posiadania pisemnego potwierdzenia tego zgłoszenia.
W ostatnich latach drastyczne wzrosty cen materiałów budowlanych, np. w wyniku wojny w Ukrainie, spowodowały ogromne trudności dla wykonawców, którzy zawarli kontrakty na sztywno określone kwoty. Umowy w budownictwie często opierają się na ryczałcie, czyli ustalonej wcześniej cenie, co w przypadku gwałtownych wzrostów kosztów materiałów może prowadzić do strat finansowych. Istnieją dwa główne sposoby radzenia sobie z tym problemem. Po pierwsze, już na etapie negocjacji umowy warto wprowadzać klauzule waloryzacyjne, które pozwolą na dostosowanie wynagrodzenia do zmian cen materiałów. Po drugie, w skrajnych przypadkach można skorzystać z tzw. klauzuli rebus sic stantibus, umożliwiającej sądową zmianę warunków kontraktu ze względu na nadzwyczajne okoliczności.
Jednym z kluczowych aspektów bezpieczeństwa firmy budowlanej jest odpowiedni wybór jej formy prawnej. W przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej przedsiębiorca odpowiada całym swoim majątkiem, co może być bardzo ryzykowne. Znacznie bezpieczniejszym rozwiązaniem jest prowadzenie działalności w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która zapewnia oddzielenie majątku prywatnego od majątku firmy. Dodatkowo, w spółkach można skorzystać z optymalizacji podatkowej, np. poprzez wybór estońskiego CIT-u, który pozwala na odroczenie podatku do momentu wypłaty zysków oraz znacząco obniża łączną kwotę obciążeń fiskalnych.
Przede wszystkim jeśli małe i średnie firmy wykonawcze często muszą zmagać się z niekorzystnymi umowami, to na pewno jest to kwestia warta uwagi. Tak samo problemy z płynnością finansową oraz rosnącymi kosztami materiałów. Trzeba dowiedzieć się, co powinna zawierać Twoja umowa z deweloperem lub wykonawcą. Świadomość tych kwestii może pomóc uniknąć poważnych problemów i zwiększyć bezpieczeństwo finansowe.
Autor: Kamil Hupajło
