Wraz z dniem 1 lipca w życie weszła nowa ustawa deweloperska. Wprowadzone zostało wiele korzystnych zmian z punktu widzenia przyszłych nabywców nieruchomości. Ustawodawca dokonał m.in. podziału na wady istotne i nieistotne, zaimplementował możliwość odmowy odbioru domu jednorodzinnego lub lokalu, opcję odstąpienia od umowy z deweloperem i co najważniejsze: usunięcia wad na koszt dewelopera. Chcesz poznać więcej szczegółów dotyczących aktualnych zmian? Planujesz zakup nieruchomości w najbliższym czasie? Dowiedz się kilku istotnych szczegółów – właśnie w tym artykule oraz w filmie poniżej!
Przyszli nabywcy zostali wyposażeni w nowe narzędzie mające z jednej strony zapewnić im skuteczną realizację procesu usunięcia zaistniałych wad przed podpisaniem umowy sprzedaży, a z drugiej możliwość rezygnacji z umowy przenoszącej własność w sytuacji. W tym drugim przypadku, gdy deweloper nie podejmie się usunięcia wad istotnych. Zgodnie z nową ustawą przeniesienie prawa własności lokalu na kupca wciąż odbywa się poprzez konieczność odbioru w obecności sprzedającego. Z całego procesu sporządzany jest protokół, do którego zgłoszone mogą zostać wady istotne. Deweloper w takim przypadku jest zobligowany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, aby przekazać informację o pozytywnym rozpatrzeniu lub odmowie ich uznania. Jeżeli tego nie zrobi, to przyjmuje się, że zgłoszone wady zostały zaakceptowane. W sytuacji, gdy wskazane mankamenty zostaną odrzucone, koniecznie staje się uzasadnienie takiej decyzji.
Wady nieistotne to najczęściej usterki, z którymi przyszli mieszkańcy spotykają się już w czasie odbioru mieszkania. Są to m.in. niedociągnięcia, których usunięcie jest relatywnie proste. Mogą być to różnego rodzaju zabrudzenia czy źle zamontowane elementy wykończenia. W sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania zgłoszonych wad, a strony nie mogą dojść do konsensusu, sprawa prawdopodobnie zostanie skierowana na drogę sądową. Co ważne, usunięcie wady “nieistotnej” może zostać zgodnie z ustawą wykonane w czasie trzech terminów. Wady uznane to nie tylko takie, które zostały przez dewelopera pozytywnie rozpatrzone, lecz także te, do których nie odniósł się w ustawowym 14-dniowym terminie.
Nowa ustawa deweloperska wypełnia dotychczasową lukę związaną z kwestią odmowy odbioru lokalu w razie stwierdzenia wady istotnej. Jest to niedociągnięcie, które powoduje, że nieruchomość jest niezdatna do normalnego użytku. Może być to również wykonanie, które odbiega od oczekiwań nabywcy, a inne zostało uzgodnione w umowie lub zapewnione przez dewelopera. Jeśli takie mankamenty zostaną odkryte w toku odbioru, kupiec ma prawo do odstąpienia od umowy.
Jeżeli wada zostanie rozpatrzona pozytywnie, to deweloper jest zobowiązany do jej usunięcia. Zgodnie z ustawą może tego dokonać w trzech terminach. Jest to 30 dni od dokonania zgłoszenia lub w terminie wskazanym przez nabywcę terminie. Trzecią możliwością w przypadku braku podjęcia jakichkolwiek działań przez zobowiązaną do naprawy stronę, może ona samodzielnie wskazać dodatkowy termin. Przepisy nie precyzują jego maksymalnej długości. Ma on jedynie nie powodować zbyt dużych niedogodności dla kupującego. W efekcie, jeżeli sytuacja wciąż nie ulega zmianie, po stronie nabywcy aktualizuje się prawo do zlecenia usunięcia wady na koszt dewelopera. Jest to tzw. wykonanie zastępcze. Masz pytania co do poszczególnych kwestii poruszonych w artykule? Zapraszam do kontaktu! Umówimy spotkanie, a ja postaram się udzielić Ci wyczerpujących odpowiedzi w interesującym Cię zakresie.
Autor: Kamil Hupajło
