Deweloper z drugiej strony poznaj dewelopera, którego chcesz pozwać

Zdarza się, że do kancelarii trafiają osoby, które są już na skraju wytrzymałości: czekają miesiącami na odbiór mieszkania, próbują zrozumieć zapisane w umowie karne paragrafy i zastanawiają się, czy coś da się jeszcze zrobić. Nierzadko jest już późno, gdyż inwestycja zakończona, rękojmia leci, a komunikacja z deweloperem wygląda jak droga przez mękę. W tym wpisie chcę pokazać ci, jak wygląda sytuacja po drugiej stronie, czyli jak działa rynek deweloperski, jakie są obowiązki dewelopera i co może pójść nie tak. Bo zanim wejdziesz na ścieżkę sądową, warto zrozumieć, z czym się mierzyć.

Zanim będzie co kupować: jak deweloper kupuje działkę

Deweloper zaczyna nie od cegieł, ale od… ksiąg wieczystych. Zakup działki musi być bezpieczny, a to oznacza audyt formalny — sprawdzenie, kto jest właścicielem, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, czy nie toczą się wobec niej roszczenia, np. o przeniesienie własności albo prawo pierwokupu. Oprócz ksiąg wieczystych ważny jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To on mówi, czy można budować domy wielorodzinne, czy tylko jednorodzinne. Gdy planu nie ma, trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Bez niej nie da się ruszyć dalej. Nie mniej ważna jest weryfikacja kontrahenta, czyli tego, od kogo deweloper kupuje nieruchomość — czy nie jest zadłużony, czy nie ucieka z majątkiem. Profesjonalne kancelarie przygotowują w takich przypadkach tzw. raporty gospodarcze. To dokumenty, które pomagają uniknąć zakupu „miny”.

Deweloper = przedsiębiorca z definicji

Jeśli masz do czynienia z deweloperem, to z definicji nie jest to osoba prywatna. Deweloper musi działać jako przedsiębiorca — wynika to wprost z ustawy deweloperskiej. A ta narzuca na niego konkretne obowiązki.

Deweloper nie tylko buduje. Musi też:

• przenieść na nabywców udziały w gruncie i częściach wspólnych budynku, 
• wyodrębnić lokal i zawrzeć umowę przenoszącą własność w formie aktu notarialnego, 
• ustanowić zarządcę nieruchomości. 

Co ważne — nabywcy w pierwszym okresie nie mają większego wpływu na to, kto zarządza budynkiem. Deweloper ma większość udziałów i to on ustala warunki.

Jakie obowiązki ma nabywca?

Z drugiej strony są nabywcy mieszkań. Ich obowiązkiem jest przede wszystkim zapłata w ustalonych ratach. Ale te pieniądze nie trafiają bezpośrednio na konto dewelopera. Trafiają na tzw. rachunek powierniczy, który prowadzi bank.

Są dwa typy rachunków:

• zamknięty — deweloper dostaje środki dopiero po zakończeniu inwestycji, 
• otwarty — bank wypłaca środki etapami, po zakończeniu określonych prac. 

Oprócz płatności, nabywca musi zawrzeć umowę przenoszącą własność oraz — w praktyce — zaakceptować wskazanego przez dewelopera zarządcę.

Cztery najczęstsze problemy klientów kancelarii

Z perspektywy prawnika, który pomaga klientom pozywać deweloperów, cztery tematy przewijają się nieustannie:

1. Klauzule abuzywne – np. zapis o karze umownej ograniczonej do maks. 2% wartości umowy. W świetle prawa to klauzula niedozwolona i traktuje się ją tak, jakby nie istniała. Mimo to wielu nabywców nie ma tej świadomości. 
2. Opóźnienia – deweloper spóźnia się z oddaniem lokalu. W grę wchodzą kary umowne, ale też odszkodowania za np. wynajem mieszkania zastępczego czy wyższe raty kredytu. Czasem klient może też domagać się rekompensaty za utracone korzyści, np. brak możliwości wynajmu lokalu. 
3. Wzrost cen materiałów – deweloperzy próbują przerzucać rosnące koszty na klientów. Gdy nie mają w umowach odpowiednich klauzul waloryzacyjnych, czasem próbują stosować tzw. klauzulę rebus sic stantibus (nadzywczajna zmiana stosunków). To temat na osobny proces. 
4. Różnice między umowami – umowa rezerwacyjna nie daje prawa do mieszkania. Tylko umowa deweloperska (lub przedwstępna w formie aktu notarialnego) daje możliwość przymusowego przeniesienia własności przez sąd. Jeśli masz tylko umowę rezerwacyjną, jesteś prawnie niechroniony. 

Masz pytania? Zastanawiasz się, czy masz szansę coś odzyskać?

Jeśli rozważasz pozew przeciwko deweloperowi, ale nie wiesz, od czego zacząć — możesz napisać do mnie na maila. Czasem wystarczy jeden zapis w umowie, żeby przesądzić o tym, że masz rację. Czasem trzeba przygotować się na dłuższą batalię. W każdym przypadku warto działać z głową i mieć wiedzę po swojej stronie. Podcast, z którego pochodzi ten materiał, znajdziesz pod nazwą „Prawnik buduje”. To miejsce, gdzie opowiadam o realnych problemach związanych z budownictwem, deweloperką i prawem.