Zakup mieszkania od dewelopera czy współpraca z firmą wykończeniową to duży krok – emocjonalnie i finansowo. Niestety, nawet przy największej ostrożności może dojść do sytuacji konfliktowej. Opóźnienia w pracach, wadliwe wykonanie robót, nieprawidłowe materiały, a czasem – brak reakcji ze strony wykonawcy. Co możesz zrobić jako kupujący lub inwestor, aby zabezpieczyć swoje prawa? Jednym z możliwych działań jest zabezpieczenie roszczenia poprzez sądowe wstrzymanie robót budowlanych. Choć brzmi to jak rozwiązanie zarezerwowane dla dużych inwestycji, w praktyce bywa bardzo skutecznym narzędziem również dla różnych podmiotów – właścicieli mieszkań lub domów, którzy toczą spór z deweloperem albo firmą wykończeniową. Opcjonalnie, jeśli podpisałeś umowę notarialnie poświadczoną, a deweloper nie będzie Ci chciał ostatecznie sprzedać mieszkania.
Jeżeli wchodzisz w spór z deweloperem lub wykonawcą i chcesz dochodzić swoich roszczeń przed sądem – możesz wnioskować o zabezpieczenie tych roszczeń jeszcze przed wydaniem wyroku. W praktyce może to oznaczać np. czasowe wstrzymanie prowadzonych prac budowlanych. Taki wniosek należy złożyć do sądu – najlepiej równolegle z pozwem lub wcześniej, jako tzw. zabezpieczenie roszczenia przedprocesowego. Co ważne – sąd nie rozstrzyga jeszcze wtedy całej sprawy, lecz ocenia, czy istnieje uprawdopodobnienie roszczenia oraz czy brak zabezpieczenia grozi poważnymi negatywnymi skutkami dla jednej ze stron.
W jednym z przypadków, który analizowaliśmy, wykonawca (firma zajmująca się wykończeniem wnętrz) miał poważny spór z inwestorem – klientem, który zlecił remont całego mieszkania. Z uwagi na brak płatności i rosnące napięcie, firma rozważała sądowe wstrzymanie dalszych prac. Jak podkreślono w rozmowie:
„Dla mojego zleceniodawcy to byłby mega argument, żeby się szybko ze mną dogadać. No bo jeżeli to jest zawieszone przez sąd, to wszystkim zależy na szybkim załatwieniu, wybudowaniu i dogadaniu się jakoś. To jest jeden z argumentów.”
Zastosowanie takiego środka może mieć więc istotny wpływ na tempo i przebieg negocjacji. Deweloper, który ma harmonogram do zrealizowania i naciski ze strony kolejnych klientów, nie będzie chciał dopuścić do formalnego wstrzymania robót. Z kolei wykonawca – który zorganizował ekipy budowlane i ma zakontraktowane kolejne projekty – nie może pozwolić sobie na przestoje. I właśnie to daje przewagę negocjacyjną stronie, która złoży wniosek o zabezpieczenie.
Zabezpieczenie prac budowlanych przez sąd to narzędzie tymczasowe, a nie ostateczne rozstrzygnięcie sporu. Nie jest też środkiem łatwym do uzyskania – sąd musi dostrzec realne zagrożenie lub potrzebę ochrony twoich roszczeń. Kluczowe jest dobre uzasadnienie – najlepiej przy wsparciu prawnika, który wskaże, jakie argumenty i dowody będą najbardziej przekonujące dla sądu. Ważne: takie działanie może wymagać koordynacji z innymi podmiotami – np. jeśli w budowie uczestniczy kilku podwykonawców, musisz mieć świadomość, że oni również będą musieli wstrzymać swoje działania. Czasem to oznacza konieczność dodatkowych negocjacji i formalnych porozumień.
W wielu przypadkach sama groźba złożenia wniosku o zabezpieczenie – czyli wstrzymanie robót – wystarcza, by druga strona usiadła do stołu. Praktyka pokazuje, że spór często kończy się ugodą zawartą jeszcze przed wydaniem jakiegokolwiek orzeczenia. Jeśli jesteś właścicielem mieszkania i masz problem z deweloperem lub firmą wykończeniową – rozważ, czy nie warto sięgnąć po to rozwiązanie. Odpowiednio przygotowany wniosek o zabezpieczenie może dać ci czas, przewagę negocjacyjną i realny wpływ na dalszy przebieg sprawy.
Autor: Kamil Hupajło
