Nabywca mieszkania ma prawo do złożenia oświadczenia o obniżenie ceny lokalu z tytułu rękojmi. Kupujący może skorzystać z tego środka ochrony w przypadku, gdy deweloper nie usunął zgłoszonych usterek. Redukcja kosztów ma na celu zrekompensowanie klientowi nadpłaty, którą w rzeczywistości poniósł ze względu na zaistniałe wady nieruchomości. Co powinno zawierać oświadczenie o obniżeniu ceny? Na co jeszcze należy zwrócić szczególną uwagę? Więcej informacji na ten temat znajdziesz w poniższym artykule.
W pierwszej kolejności ważne jest dokładne zbadanie, czy w nabytym mieszkaniu faktycznie występują ukryte mankamenty. Zasadniczo na rynku wtórnym wady nieruchomości mają różnorodny charakter. W celu dokonania ich szczegółowej oceny niezbędne będzie:
Po uznaniu wady za istotną należy zgłosić ją wykonawcy, aby następnie żądać jej naprawienia. Co ważne, sposób usunięcia usterki nie jest dowolny – musi być zgodny z prawem i przeprowadzony natychmiast, bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Wymóg ten nie ma zastosowania w przypadku, gdy wada została już wcześniej naprawiona przez dewelopera lub deweloper nie wywiązał się z obowiązku usunięcia wady.
Oświadczenie o obniżeniu ceny mieszkania należy sporządzić na piśmie w celach dowodowych. W jego treści powinny znaleźć się informacje na temat autora pisma (nabywcy) oraz jego adresata (sprzedawcy mieszkania). Ponadto niezbędne jest sprecyzowanie w nim przedmiotu umowy sprzedaży. Mowa tutaj m.in. o dokładnym oznaczeniu nieruchomości oraz wskazaniu konkretnych wad. Na samym końcu należy umieścić informacje dotyczące kwoty, o jaką należy obniżyć wartość mieszkania.
Co ważne, oświadczenie o obniżeniu ceny powinno zostać dostarczone wykonawcy w taki sposób, aby otrzymać deklarację, że miał on możliwość zapoznania się z nim. Rozwiązaniem może okazać się list polecony z koniecznością potwierdzenia odbioru. Jeśli sprzedawca, przewidując zawartość listu, odmówi jego odebrania, nie będzie to miało znaczenia dla skuteczności złożonego w tej formie oświadczenia.
Wedle obowiązujących w tym zakresie przepisów wartość obniżki powinna być proporcjonalna do pierwotnej ceny umownej, uwzględniając wartość rzeczy wadliwej w stosunku do wartości rzeczy bez wady. Zważywszy na to, kluczowym elementem jest ustalenie proporcji między wartością rzeczy wolnej od wad a wartością rzeczy z wadą. Kupujący zobowiązany jest określić te wartości i następnie skorygować cenę zgodnie z odpowiednią proporcją. Obniżenie ceny powinno uwzględniać również koszty i nakłady niezbędne do usunięcia usterek i przywrócenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową. W ogólnym uproszczeniu, jeśli nieruchomość ma określoną wadę, kupujący nabywa ją po cenie pomniejszonej o koszt usunięcia tej wady. Podejście to ma logiczne uzasadnienie, które często jest praktykowane przez sądy.
Dochodzenie obniżenia ceny nieruchomości to nie jedynie przysługujące Ci roszczenie w ramach rękojmi dewelopera. Jednym z dostępnych środków w tym zakresie jest również możliwość ubiegania się o odszkodowanie na zasadach ogólnych. Wobec tego, jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości – skontaktuj się ze mną. Umówimy spotkanie, a ja postaram się udzielić odpowiedzi na Twoje pytania. Ponadto zajmę się wszelkimi formalnościami w Twoim imieniu. Zapraszam do kontaktu.
Autor: Kamil Hupajło
