Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie w oddaniu lokalu

Opóźnienia w przekazaniu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego mogą powodować straty dla nabywców nieruchomości. Na rynku pierwotnym niejednokrotnie dochodzi do sytuacji, w której deweloper nie dotrzymuje ustalonego terminu odbioru mieszkania. W takim przypadku kupujący posiada prawo do żądania odszkodowania. Kwestię tę regulują m.in. ustalenia zawarte w umowie deweloperskiej. Co należy zawrzeć w jej treści? Ile wynosi wysokość kary za opóźnienia? Dowiesz się właśnie w tym artykule.

Treść umowy z deweloperem

Przede wszystkim warto zaznaczyć, że umowa deweloperska powinna precyzyjnie określać termin odbioru nieruchomości. Dzięki tym ustaleniom deweloper zostaje prawnie zobowiązany do wywiązania się z zawartych ustaleń. Brak terminowego przeniesienia własności do lokalu może skutkować powstaniem szkody po stronie kupującego, który zgodnie z prawem ma prawo żądać od dewelopera odszkodowania w celu rekompensaty.

Szkoda może obejmować realne straty finansowe, takie jak poniesione koszty lub wydatki, które były konieczne ze względu na nieprawidłowe wykonanie umowy przez dewelopera. Ponadto stratą jest również utracona korzyść, czyli potencjalne zyski, jakie kupujący mógłby osiągnąć w przypadku terminowego oddania nieruchomości. Te dwie formy straty nazywane są uszczerbkiem majątkowym.

Na jakiej podstawie dochodzić odszkodowania od dewelopera?

Art. 471 Kodeksu Cywilnego stanowi podstawę prawną roszczeń nabywcy lokalu przeciwko deweloperowi w ramach tzw. odpowiedzialności kontraktowej. Odpowiedzialność kontraktowa występuje w przypadku spełnienia następujących warunków:

• Wierzyciel (nabywca lokalu) poniósł szkodę w postaci uszczerbku majątkowego,
• Szkoda musi powstać w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika,
• Istnieje bezpośredni związek przyczynowy między niewykonaniem lub nienależycie wykonanym zobowiązaniem a poniesioną szkodą.

Odpowiedzialność odszkodowawcza z uwagi na niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oparta jest na zasadzie winy. W tym przypadku domniema się, iż spowodowane jest to okolicznościami, za które odpowiada deweloper. Jednak, jeśli udowodni on, że opóźnienia w odbiorze lokalu wynikają z działania tzw. siły wyższej – nie zostanie zobowiązany do wypłaty świadczenia.

Ile wynosi odszkodowanie za opóźnienia w odbiorze nieruchomości?

Możliwość otrzymania odszkodowania od wykonawcy, który odpowiada za opóźnienia w przekazaniu praw własności do nieruchomości, determinują określone okoliczności. Zasadnicze elementy odszkodowania obejmują:

• Koszty ubezpieczenia ryzyka braku spłaty kredytu do momentu ustanowienia hipoteki  – w przypadku, gdy nieruchomość była finansowana za pomocą kredytu,
• Koszty wyższych odsetek do czasu ustanowienia hipoteki  – w przypadku, gdy nieruchomość była finansowana za pomocą kredytu,
• Utracony zysk z czynszu najmu  – w przypadku, gdy nieruchomość miała być przeznaczona na wynajem,
• Koszt przedłużenia wynajmowania dotychczasowego mieszkania  – w przypadku, gdy opóźnienie uniemożliwia wprowadzenie się do nowego lokalu.

Wysokość odszkodowania jest związana z rzeczywistą szkodą poniesioną przez nabywcę lokalu. Jeśli opóźnienie w przeniesieniu własności powoduje dodatkowe koszty, których nabywca nie musiałby ponosić, gdyby deweloper dotrzymał umowy, może żądać odszkodowania. Najczęściej takie sprawy rozwiązywane są w sądzie lub poprzez zawarcie ugody.

Poniosłeś stratę w wyniku opóźnień w odbiorze lokalu od dewelopera?

Warto również zauważyć, że ciężar udowodnienia wszystkich przesłanek wskazujących na nieterminową realizację umowy przez dewelopera spoczywa na nabywcy lokalu. Wobec tego, jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości w tym zakresie – skontaktuj się ze mną. Umówimy spotkanie, a ja postaram się udzielić odpowiedzi na Twoje pytania. Ponadto zajmę się wszelkimi formalnościami w Twoim imieniu. Zapraszam do kontaktu.