Przeciekający balkon lub taras – kto bierze odpowiedzialność za wady?

Problematyka naprawy przeciekającego balkonu to w ostatnim czasie temat rozważań w zakresie odpowiedzialności. Wszystko zależy od przyczyny przecieku oraz poszczególnych cech charakterystycznych dla danej nieruchomości. W wielu przypadkach właściciel mieszkania lub apartamentu jest odpowiedzialny za utrzymanie i naprawę infrastruktury wewnątrz swojej jednostki. Jednakże, jeśli przeciek jest spowodowany uszkodzeniem strukturalnym budynku, może być konieczne skontaktowanie się z zarządcą nieruchomości, spółdzielnią mieszkaniową lub właścicielem budynku w celu dokonania naprawy. W przypadku wielu lokali mieszkalnych istnieją przepisy określające, kto jest odpowiedzialny za konserwację i naprawę elementów wspólnych. W zakres ten niejednokrotnie zaliczają się właśnie: balkony, wewnętrzne rury kanalizacyjne, dachy oraz wiele innych. W celu uzyskania precyzyjnej informacji dotyczącej odpowiedzialności za dany problem warto więc nieco przyjrzeć się temu zagadnieniu. Więcej na temat wad przeciekającego balkonu lub tarasu, dowiesz się właśnie w tym artykule.

Kto bierze odpowiedzialność za wady tarasu lub balkonu?

W odniesieniu do tarasów lub balkonów warto skupić się na orzecznictwie. Zwłaszcza dotyczy to wyroków w aspekcie sądowo-administracyjnym. Wyjaśnia się, że prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmować może również tarasy lub balkony. Wskazuje się na dwojaką naturę odpowiedzialności, jeśli chodzi o balkony. Wystarczy, że w  umowie nabycia lokalu taras/balkon został wyszczególniony jako składowa lokalu i przedmiot nabycia wraz z lokalem. Wedle tego rozumienia ich wierzchnia warstwa wykończeniowa oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych należy do właścicieli lokalu.

Przestrzeń wewnętrzna wprawdzie zaś służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp. Nie oznacza to jednak, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu. Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Zastosowanie znajduje w tej sytuacji art. 3 ust. 2 UWL. Wedle wyroku SA w Krakowie z dnia 20.4.2017 r., I ACa 1638/16, powinny być kwalifikowane jako części stanowiące nieruchomość wspólną.

Kto odpowiada więc m.in. za cieknący taras?

Niestety tutaj zwraca się uwagę na tzw. dwoistą naturę balkonów oraz tarasów. Jeśli stanowią część składową poszczególnych lokali, w pewnych sytuacjach, muszą wręcz być traktowane jak części wspólne budynku. Warto w tym zakresie odnieść się do wyr. SA w Krakowie z 6.9.2016 r., I ACa 598/16. Natomiast jeśli tarasy stanowią jednocześnie stropodach, to płyta podłogowa (stropowa) stanowi element konstrukcyjny budynku służący do ogólnego użytku. W tym zakresie niejednokrotnie sądy odnosiły się do tego problemu. (wyr. SA w Warszawie z dnia 27.7.2017 r., I ACa 739/16; wyr. NSA z dnia 16.5.2018 r., II OSK 1556/16; wyr. NSA z dnia 7.3.2018 r., II OSK 1193/16; wyr. NSA z 28.3.2017 r., II OSK 1929/15).

Czy taras lub balkon jest więc częścią wspólną?

To zależy. W jednej ze spraw, którą prowadziłem nie ulegało wątpliwości, że odpowiedzialność leży w zakresie części wspólnych budynku. Jeśli masz pytania lub chcesz, abym odniósł się bezpośrednio do Twojego problemu – napisz do mnie. Postaram się odpowiedzieć na Twoje pytania i zasugerować Ci możliwie najbardziej korzystne rozwiązanie. Zapraszam do kontaktu.