Rękojmia za wady nieruchomości to podstawowy instrument, wykorzystywany do dochodzenia odpowiedzialności dewelopera. W wielu przypadkach zdarza się, że powstałe usterki lub niedociągnięcia obejmują nie tylko obszar zakupionego mieszkania, ale i części należące do wspólnoty mieszkaniowej. W takim wypadku właściciele lokali mają możliwość wysuwania roszczeń w ramach praw wynikających z umowy sprzedaży. Uprawniony do tego może zostać również zarząd wspólnoty. Na czym to polega? Dowiesz się właśnie w tym artykule oraz filmie poniżej.
Zgodnie z treścią art. 33 Kodeksu Cywilnego wspólnota mieszkaniowa to jednostka organizacyjna, którą tworzą właściciele lokali znajdujących się w danym budynku. Z uwagi na to jej członkowie mają możliwość nabywania uprawnień oraz ponoszenia zobowiązań. W konsekwencji organizacja ma prawo do pozywania lub bycia pozwaną. Głównym celem wspólnoty jest realizacja zbiorowych interesów mieszkańców. Przejawia się to np. w dbaniu o należyty stan części wspólnych, w skład których wchodzi:
Zasadniczo wspólnota mieszkaniowa zarządza częściami wspólnymi budynku. Jednak w przypadku konieczności dochodzenia odpowiedzialności dewelopera za powstałe wady lub usterki z tytułu rękojmi – nie znajduje się to już w obszarze kompetencji zarządu. Uprawnienia do wysuwania tego typu roszczeń powstają w efekcie zawarcia umowy sprzedaży. Wobec tego prawo to posiada wyłącznie kupujący, czyli właściciel mieszkania. Co warto podkreślić, istnieje możliwość przeniesienia wspomnianego uprawnienia na zarząd wspólnoty. W tym celu niezbędne będzie sporządzenie umowy przelewu wierzytelności, czyli cesji.
W pierwszej kolejności upoważnienie do przelewu wierzytelności powinno zostać zawarte w uchwale wspólnoty mieszkaniowej. Następnie jej przedstawiciele zobowiązani są do podpisania umowy cesji z mieszkańcami. Dzięki temu zarząd ma możliwość pociągnięcia do odpowiedzialności dewelopera w imieniu nabywców mieszkań i wkroczenia na ścieżkę sądową. Zasadniczo najczęściej odbywa się to poprzez udzielenie pełnomocnictwa prawnikowi, który zajmie się reprezentacją interesów wspólnoty.
Wedle art. 568 § 1 Kodeksu Cywilnego sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi w momencie, gdy wada nieruchomości zostanie zgłoszona przed upływem 5 lat, liczonych od dnia odbioru przez nabywcę mieszkania. Natomiast w sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa zostanie upoważniona do wysuwania roszczeń względem dewelopera – zgodnie z treścią art. 471 wspomnianego kodeksu przedawnienie następuje dopiero po 10 latach. W tym przypadku bieg czasu rozpoczyna termin zarejestrowania usterki budynku.
Co ważne, w treści umowy zawartej między wspólnotą mieszkaniową a jej członkami należy rozstrzygnąć kwestię związaną z tym, w jaki sposób zarząd ma spożytkować potencjalnie zasądzone odszkodowanie od dewelopera. Najczęściej środki przeznaczane są na remont zaistniałych wad. Jednak każdy przypadek jest inny, dlatego kwestia ta wymaga indywidualnego podejścia. Wobec tego, jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości – skontaktuj się ze mną. Umówimy spotkanie, a ja postaram się odpowiedzieć na Twoje pytania. Ponadto zajmę się wszelkimi formalnościami w Twoim imieniu. Zapraszam do kontaktu.
Autor: Kamil Hupajło
