Zarówno deweloper, jak i nabywca nieruchomości mają możliwość zastrzeżenia kar umownych. Rozwiązanie to stanowi pewnego rodzaju zabezpieczenie w kwestii ewentualnych opóźnień np. w zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Co ważne, zgodnie z obowiązującymi przepisami należy kierować się w tym zakresie zasadą proporcjonalności. Jak zatem dochodzić kar umownych w kontrakcie z firmą deweloperską? Czy wykonawca może uniknąć konieczności jej zapłaty? Dowiesz się właśnie w tym artykule.
W treści umowy deweloperskiej strony mają możliwość umieszczenia zapisu dotyczącego kar umownych. Przykładowo mogą być to m.in. postanowienia, które obciążają wykonawcę lub kupującego koniecznością naprawienia powstałych szkód. Najczęściej wynikają one z niewykonania lub nieodpowiedniego wykonania wyznaczonych zadań. Wówczas naprawienie usterek polegać może na m.in. zapłacie zryczałtowanej kwoty z tytułu nieprawidłowej realizacji umowy. Co warto podkreślić, nie występuje w tym zakresie przymus wykazania wysokości poniesionych strat. Wobec tego jedyną kwestią, która wymaga udowodnienia, jest nieprawidłowe wypełnienie powierzonych obowiązków przez określoną ze stron.
W celu odpowiedniego zastrzeżenia kary umownej istotne jest jej prawidłowe określenie. Po pierwsze oznacza to, że może zostać ona wyznaczona wyłącznie na wypadek niespełnienia lub nieprawidłowego spełnienia założonych obowiązków jednej ze stron. Co ważne muszą mieć one charakter pieniężny. Wobec tego ustalenia, co do możliwości wystąpienia konsekwencji nie mogą obejmować kwestii związanych z np. brakiem zapłaty wynagrodzenia czy odstąpieniem od umowy. Po drugie jej wysokość należy odpowiednio sprecyzować i wyliczyć w jednoznaczny sposób. W wielu przypadkach karę zastrzega się na konkretną kwotę. Przykładowo będzie to 200 zł za każdy dzień opóźnienia.
Najczęściej w relacjach z deweloperem objęte ochroną zostają kwestie związane z zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Mogą być to również problemy dotyczące opóźnień w sprawie wyznaczenia dokładnego dnia odbioru nieruchomości, realizacji kolejnych etapów projektu, czy nieterminowa naprawa wykrytych wad.
Istotne w tym zakresie będzie także dokładne rozróżnienie pojęcia opóźnienia i zwłoki. Niejednokrotnie używane są one zamiennie, jednak z perspektywy prawa są to zupełnie dwa odmienne pojęcia. Różnica między nimi wynika z przyczyn niezrealizowania umówionej czynności w określonym czasie. Opóźnienie to niewykonanie konkretnego zadania w terminie. Natomiast zwłoka odnosi się do kwalifikowanej postaci opóźnienia. Spowodowana jest ona zawinieniem po stronie wykonawcy.
Obecnie wysokość kary umownej uzależniona jest od indywidualnych ustaleń pomiędzy wykonawcą a kupującym. Wobec tego nie obowiązują w tym zakresie żadne minimalne lub maksymalne ograniczenia. Istotnym aspektem będą przede wszystkim negocjacje w celu osiągnięcia obustronnego porozumienia. W wielu przypadkach bez odpowiedniej ingerencji ze strony nabywcy firmy deweloperskie umieszczają w umowie zapis o możliwie jak najniższej karze.
Niezbędne w tej kwestii będzie przede wszystkim dokonanie dokładnej analizy umowy w celu wykazania podstawy do naliczenia kary umownej. Wobec tego, jeśli masz jakiekolwiek pytania w tym zakresie – skontaktuj się ze mną. Umówimy spotkanie i wspólnie doprecyzujemy szczegóły. Ponadto zajmę się wszelkimi formalnościami w Twoim imieniu. Zapraszam do kontaktu.
Autor: Kamil Hupajło
